El estatuto jurídico del derecho a la vivienda

1. El punto de partida: un principio rector, no un derecho subjetivo

El art. 47 CE reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, pero lo sitúa entre los principios rectores de la política social y económica (Capítulo III del Título I). Conforme al art. 53.3 CE, su eficacia es la propia de estos principios: informa la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos, pero solo puede alegarse ante la jurisdicción de acuerdo con las leyes que lo desarrollen. No es, por tanto, un derecho fundamental directamente exigible mediante amparo.

Esta naturaleza explica que la construcción del «estatuto jurídico» de la vivienda se haya producido, sobre todo, por vía legislativa (estatal y autonómica) y por la interpretación del Tribunal Constitucional al delimitar competencias.

2. La función social de la propiedad como bisagra

El art. 33 CE reconoce la propiedad privada delimitada por su función social. Esta cláusula es la bisagra que permite al legislador imponer deberes a los propietarios de vivienda (rehabilitación, ocupación, colaboración de grandes tenedores) sin que ello suponga, sin más, una privación indemnizable. La intensidad admisible de esas intervenciones es, precisamente, el terreno donde se libra el debate constitucional contemporáneo.

3. El reparto competencial: el eje del conflicto

La vivienda es competencia autonómica (art. 148.1.3.ª CE), pero el Estado conserva títulos transversales: bases y coordinación de la economía (art. 149.1.13.ª), bases de las obligaciones contractuales y legislación civil y procesal (art. 149.1.6.ª y 8.ª) y regulación de las condiciones básicas de igualdad (art. 149.1.1.ª). La tensión entre estos títulos explica la STC 37/2022 (rentas en Cataluña) y la trilogía sobre la Ley 12/2023 (SSTC 79/2024, 26/2025 y 190/2025).

4. El derecho administrativo de la vivienda

Sobre esa base se erige un denso derecho administrativo: planeamiento urbanístico y reservas de suelo, régimen de la vivienda protegida, registros de demandantes, inspección y sanción, zonas de mercado residencial tensionado y políticas de fomento. Es aquí donde el principio rector se convierte en acción pública concreta y donde se decide, en la práctica, el acceso real a la vivienda.